春节期间，Deepseek的相关话题以及应用场景的专精让人耳目一新，短暂的试用过后，不免好奇，

  小编就我们当前比较关心的REITs市场的几个问题与Deepseek展开一场简单的对话。

  （以下内容为小编与Deepseek对话实录，相关联的内容仅供探讨交流，不代表任何公司观点）

  DeepSeeK:展望2025年，中国REITs市场预计将迎来明显地增长与深化发展阶段。随着政策的持续优化和市场机制的完善，REITs将成为连接实体经济与长期资金市场的重要桥梁。预计市场规模将逐步扩大，吸引更多元化的投资者参与，包括机构投资的人和个人投资商。同时，资产类型将更为丰富，不仅限于传统的商业地产，还可能涵盖基础设施、仓储物流等更多领域。监管框架的成熟将提升市场透明度和投资者保护，促进市场健康发展。此外，随着金融科技的融合，REITs产品的交易和流通效率将得到提升，增强市场流动性。总体而言，2025年的中国REITs市场将更成熟、多元化，为投资者提供稳定的收益，同时支持国家重大战略和实体经济的发展。

  整体回答风格比较保守，没有提出让人耳目一新的观点，但是提到了资产类型会促进扩大会涵盖基础设施仓储物流等更多领域，前半句回答正确，而且大概率会很快实现，但是仓储物流类REITs产品其实早就已经发行上市了，在这一点上DeepSeek的信息略有滞后。

  新的类型的资产预计是什么资产，仓储物流类REITs资产已经上市发行了，不算做新的类型，请进一步思考和回答。

  DeepSeeK:展望2025年，中国REITs市场预计将迎来更多创新资产类型的加入。除了已上市的仓储物流类REITs，未来可能纳入REITs范畴的新资产类型包括数据中心、智慧园区、绿色能源设施（如风电场、太阳能电站）、医疗健康地产（如养老社区、专科医院）、教育设施（如学校、培训中心）以及文化娱乐场所（如剧院、博物馆）。这些资产类型的引入将丰富REITs市场的多样性，满足多种投资者的需求，同时响应国家在数字化的经济、绿色发展和民生改善等领域的战略导向。随着政策的支持和市场接受度的提高，这些新兴资产类型有望成为REITs市场的新增长点，逐步推动中国长期资金市场的创新与发展。

  Deepseek的回答里提及到的智慧园区和绿色能源设施的REITs产品其实市场上已经很多了，但是其提到的数据中心、医疗健康地产、教育设施以及文化娱乐场所确实目前市场还没有。

  从政策的角度，根据《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014 号）的规定，数据中心、养老地产已经明确在第7类新兴基础设施和第12类养老设施里提及到，而且部分代表项目特别是数据中心IDC项目已经实质性的在推进过程中，预计在2025年面世是大概率事件。但是Deepseek提及到的教育设施和文化娱乐场所目前政策上还没有提及到，但是1014号文里列示的文化旅游基础设施与Deepseek回答的文化娱乐场所（如剧院、博物馆）从大的资产类型上倒是有相类似的地方，但是国内的博物馆整体以政府经营且以非营利性为目的，从盈利性和现金流的角度来讲，可能合乎条件的并不是太多；剧院类资产在国内更多的是以购物中心内部附属的电影院的业态存在，其实已经在消费基础设施里包含了。

  所以总结Deepseek的回答逻辑，今年大概率以新的资产类型面世的REITs资产可能会是数据中心了。

  国内已经发行上市的REITs产品，从资产类型上，你分别看好和不看好什么类型的资产，理由是什么？

  DeepSeeK:在国内已发行上市的REITs产品中，从资产类型上看，我较为看好以下几类资产：

  仓储物流类REITs：随着电商和第三方物流的加快速度进行发展，仓储物流需求持续增长，这类资产通常具有稳定的现金流和较高的出租率，抗周期性较强。

  基础设施类REITs：包括收费公路、污水处理设备等，这类资产受益于国家基础设施建设的长期投资和政策支持，具有较为稳定的收益和较低的风险。

  传统商业地产REITs：如购物中心和办公楼，受电商冲击和远程办公趋势影响，传统商业地产面临较大的市场调整压力，出租率和租金水平可能受到挑战。

  酒店及旅游地产REITs：这类资产受经济波动和季节性因素影响较大，且疫情等突发事件可能会引起短期内业绩大幅度波动，风险相对较高。

  总体而言，看好那些受益于长期趋势和政策支持、具有稳定现金流的资产类型，而对受经济周期和市场变化影响较大的传统商业地产和旅游地产持谨慎态度。

  DeepSeek对这样的一个问题的理解和回答不是特别的符合实际情况，首先以写字楼、酒店和旅游地产为底层资产的REITs目前还没有发行上市，已经发行上市的商业地产也就是消费基础设施REITs产品整体业绩和证券交易市场表现都还不错，当然也可能是符合上市条件的都是优中选优的样本，未必能代表全部消费基础设施的情况。根据专业机构的分析研究报告，购物中心市场整体确实面临着租金下滑和出租率下降的双重冲击，但是市场整体情况并不能充分的反应个体，样本差异化是比较大的。

  你对国内REITs市场的从业人员今年有什么建议，包括从事一级市场发行上市和证券交易市场投资交易的两类人群。

  深化资产理解：加强对不一样资产的研究，特别是新兴资产类型如数据中心、绿色能源设施等，理解其运营模式和收益潜力。

  合规与创新并重：在严格遵守监督管理要求的前提下，探索创新结构设计，提升产品的吸引力和市场竞争力。

  投资者关系管理：建立和维护良好的投资者关系，通过透明沟通和有效路演，增强投资者信心。

  深入研究：加强对REITs基础资产的研究，关注宏观经济、行业趋势和政策变化对资产价值的影响。

  分散投资：构建多元化的投资组合，分散风险，同时关注不同资产类型的配置比例。

  流动性管理：注意市场流动性变化，合理的安排买卖时机，避免因流动性不足导致的交易困难。

  长期视角：REITs投资应以长期持有为主，关注资产的稳定收益和增值潜力，而非短期波动。

  持续学习：REITs市场持续不断的发展，从业人员需持续学习新知识、新技能，跟上市场步伐。

  总之，2024年国内REITs市场预计将继续扩大和深化，从业人员应积极适应市场变化，提升专业能力，以抓住市场机遇并有效管理风险。

  看完Deepseek对这样的一个问题的回答后，感觉如雷贯耳，无以反驳，而且逻辑异常清晰。无论是从事一级还是二级的REITs从业人员，最终都需要回归到“专业”的本质上，加强对行业的理解、对资产的认知、对市场的判断、对资产运营和管理的深度参与上。学习永无止境，如果再不自我深度学习，可能在AI面前，我们连提问都不会了，更何谈去回答问题。

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