揭秘！2025年商业地产新趋势：从招商到造商的生存法则
发表时间：2025-04-11 19:05:04 来源：森林培育
说白了，过去二十年里，“招商”曾是商业地产领域的核心命题。然而，随着消费需求迭代、电商冲击加剧以及资本对运营效率的严苛要求，传统的“招进来、收租金”模式已难以为继。2025年的商业竞争，早已从“抢商家”转向“造生态”——不是简单引入品牌，而是创造品牌成长的土壤，让商户与商场共生共荣。
咱们懂了吧，为什么“招商”不再是万能解药？举个栗子，同质化困境已经让很多购物中心陷入困境。多个方面数据显示，全国TOP50购物中心中，近70%的品牌重复率超过50%。这种千篇一律的“品牌矩阵”不仅导致客流分散，更让商场陷入“租金内卷”。品牌方议价权提升，开发商被迫让利却难以换来长期收益。这就像一个恶性循环，商场越想吸引品牌，品牌就越有话语权，最后导致双方都受损。
再来看看运营能力断层的问题。比如一个购物中心项目斥资引入国际快时尚品牌，却因动线设计缺陷导致店铺日均客流量不足百人，最终品牌提前解约。这暴露出行业通病：招商团队与运营团队割裂，硬件设计与商户需求脱节。换句话说，商场花了大价钱引进品牌，却因为自身的设计问题导致品牌没办法生存，最终只能眼睁睁看着品牌离开。
还有资本逻辑颠覆。随着REITs（房地产投资基金）的普及，资本更关注商业项目的持续盈利能力。若商场仅依赖短期租金收入，缺乏商户成长性支持，估值将大打折扣。这在某种程度上预示着，商场不仅要吸引品牌入驻，还要帮助品牌成长，才可以获得长期资金市场的认可。
那么，从“招商”到“造商”，本质差异和核心逻辑是什么呢？思维升级是关键。传统招商关注租金、扣点、合同年限，视商户为“租客”。而造商思维则以商户成功为核心，提供选址支持、数据赋能、营销联动，视商户为“战略伙伴”。目标重构也很重要。健康指标包括商户存活率（开业3年以上占比）、坪效增长率、顾客复购率。这些指标能够更好地反映商场的整体运营状况。
能力迁移也不可忽视。招商团队需要具备数据洞察、资源整合、风险共担和长期孵化等四大新技能。通过一系列分析区域消费画像，预判趋势；联动政府、资本、供应链，为商户提供“一站式解决方案”；设计灵活的合作模式；建立品牌孵化器，培育本土创新品牌。这样才可以真正的完成从“招商”到“造商”的转变。
具体来说，构建商业生态的底层逻辑有哪些呢？首先，精准定位。拒绝“大而全”，拥抱“小而美”。基于3-5公里半径的消费数据，锁定核心客群需求。利用AI热力图分析人流轨迹，优化业态落位。其次，生态化运营。打造商户成长的“热带雨林”。建立“主力店+小微品牌”联动模型，提供供应链支持和数字化工具，帮助商户降低经营成本。
硬件设计革命也至关重要。国内70%的商场存在“设计缺陷”，如动线混乱、后勤通道不足，导致商户运营成本增加。解决方案包括采用模块化设计，预留业态调整空间；借鉴太古汇屋顶花园设计，将传统“设备层”改造为社交打卡地，带动周边店铺租金溢价40%。
数字化赋能也不可或缺。通过会员系统整合线上线下行为数据，实现精准营销。开放商场客流热力数据，帮助商户优化营业时间与促销策略。风险共担也是关键。创新合作模式绑定长期利益，如阶梯式租金、联营模式和退出保障机制。最后，品牌孵化。设立“新锐品牌实验室”，为本土设计师提供场地、供应链与营销支持，成功孵化多个年销售额破千万的品牌，成为区域文化地标。
总的来说呀，2025年的商业竞争，本质是生态系统的竞争。“造商”不再是选择题，而是生存法则。唯有将商户视为伙伴，以数据为纽带，以体验为武器，才能在这场变革中立于不败之地。换作是你会怎么做？评论区聊聊。返回搜狐，查看更加多